海外房地产市场现复苏曙光 热钱流入或减速_房地产
同全球股市表现相似,曾经引爆次贷危机的海外房地产市场显现复苏曙光,这将吸引国际资本进入,未来流入中国的热钱或减速。
以美国为例,尽管不同于国内楼市的强劲,但从成屋销售、新屋开工以及房屋售价等多个角度来看,房地产市场已触底反弹,但复苏之路也许并不平坦。
成屋销售量回升历来是判断房地产市场最敏感指标,销售连续六个月回升有效缓解美国楼市库存压力,成为美国楼市复苏最显著表现。8月21日,全美房地产经纪商协会(NAR)公布,7月份成屋销售年化月率上升7.2%,年化总数为524万户,创下逾10年最大月率百分比升幅,升幅大大高于预期。而此前的6月份,美国成屋销售年化月率上升3.6%,年化总数为489万户。
二手房市场基本维持与新房市场几乎同步完成触底。全美房地产经纪商协会(NAR)数据显示,美国7月二手房销售年环比增加7.2%,年化数字增至524万幢,创2007年8月以来新高。成交量由1月份的缩量触底到7月份创最大升幅,美国房地产市场正在演绎典型的复苏之旅。
新房开工率在楼市库存消化的引领下开始回升,进一步拉升房地产投资景气程度,这也成为判断楼市未来走向的重要指标。从美国商务部报告可以看到,美国6月份新屋开建数字环比增长了3.6%,年率数字攀升至58.7万幢,创下7个月以来最大增幅。营建许可数字也有所增加,环比增长了8.7%,达到56.3万幢,房地产市场投资滑坡状况或已经见底。
美国的新屋开建数五六月份连续两个月攀升,在4月份新屋开建数下降至47.9万幢最低位之后,此项数字有所回升。
不仅是成屋销售和新屋开工量有所抬升,房屋销售价格也显现触底反弹迹象。美国6月份现房销售价格中间值为18.18万美元,较去年同期下跌15.4%,但环比5月份上涨了7100美元。而此前的美国标准普尔/Case-Shiller住房价格指数显示,美国20座大城市5月平均房价较4月环比上涨0.5%,有13座城市住房价格出现环比上升,自2006年7月美国房价达到峰值以来首次出现月度环比上涨。而在4月份,这20座大城市平均住房价格还是环比下降0．6％。
虽然仅从两个月房价数据无法真正得出美国住宅市场企稳反弹的结论,但这一积极迹象表明,在成屋销售回升带动下,房价连续下跌的势头得到了遏制,部分地区房价开始企稳。
尽管企稳反弹曙光初现,但美国房地产市场复苏之路并不平坦。在通常情况下,需要四个月的新屋开建移动平均数才能确定房地产市场是否出现真正的复苏趋势,而刚刚公布的7月份新屋开工数量就再次出现反复。7月份新屋开建数字环比减少了1%,年率数字下降至58.1万幢,6月份时这一数值为58.7万幢。
就在美国房地产市场逐渐走出最糟糕日子的同时,其他发达国家房地产市场也基本呈现企稳复苏,房屋销售量、个人房贷获批数量以及房价等多项数据呈现环比回升。英国今年7月个人抵押房贷获批数量从6月的35564户上升至38181户,而6月份时该数值就创下15个月来的最高水平,英国银行逐步增加放贷,消费者的购房意愿在逐步回升。日本三大都市圈的地价和二手房价格都出现了触底迹象。
尽管海外房地产市场出现复苏迹象,但回升较为漫长和平稳,相较于国内楼市上半年成交量猛增、房价大涨之情景明显疲弱,财富效应并不明显,这也成为热钱蜂拥而入国内楼市的主要原因。
数据显示,二季度外汇储备增加额度为1779亿美元,贸易顺差为347亿美元,FDI(外商直接投资)增量为212亿美元。外储增量中扣除贸易顺差和FDI增量,疑似热钱的境外资金高达1220亿美元。7月份银行体系因净购汇而投放的外汇占款达2205亿元,相当于净购入322亿美元,较6月份的1427亿元多增778亿元,为今年以来单月净购入外汇量第二高,资本流入正逐渐回升。而香港方面7月以来,流入香港的热钱接近1000亿港币,这些热钱真正目的地或许仍在中国内地。
随着国内货币*策的微调,有分析人士称,国内房地产成交量明显下滑,加之连续五个月房价环比上涨,已高处不胜寒,加之海外房地产市场和股市逐步复苏,未来热钱流入国内或将减速。
