中铁物流园这块地是年广州第四轮集中土拍，保利拿下来的，总价96亿，楼面价元/平，排在广州楼面价第8位。
据说也是天字系。
这块地我觉得非常值得一说，因为天河这几年拍地，很久没有拍过容积率这么低，面积这么大的地块了。
今年一千万以上的改善新盘是非常多的，光海珠就有五个新盘要推出来，而且地块都不差，有些能望江，有些地段好，天河这边也有和樾府、汇景台、臻颐府这样的改善盘，但地段好，面积大的就只有中铁物流园这块了。
到底这块地有什么好，值不值得买，本篇文章会干货送出，纯粹的中立客观，优点缺点都会说。
我先说一个知识点，随着广园路以北的成片开发，以及牛奶厂二手房的大火，除了让整个天河开始全面进入一千万以上的改善圈，同时也重新建立了天河房价的价格体系。
原来围绕天河公园、华景新城、天河北商圈的一千万以上的改善预算，开始出现新的强有力的对手，那就是整个广园路以北的改善大盘。
未来改善圈的二手市场上，牛奶厂、保利天汇、中铁物流园、和樾府大概率也会是经常出镜的常客。
能够满足改善们要求的，绝非只有地段这一单一指标，我再强调一遍，地段指的是一个范围，要不然20万的凯旋隔壁的誉城苑你怎么不去投资，30万的汇悦台后面的南国花园才十万你怎么不去买。
对于一千万的改善群体，他们卖掉外围的房子，越来越看重教育、圈层、楼龄、户型、小区的舒适性，特别是生源纯粹的九年一贯制具有很强的吸引力。
有地铁加持更好，没有也不影响它的价格，就好比牛奶厂、臻颐府。
中铁这个项目既然你要买，那你先接受它的缺点再说。
南边是广园路，高层可能会有些噪音粉尘的影响，去过现场的应该知道，低层被前面一堆4S店挡住，高层又被高架桥挡住，个人认为噪音不大，而且大部分楼栋和户型都靠里面，离马路较远。
还有一个缺点是没有地铁，虽说未来有一个19/37号线的汇景新城站，但目前也没有定具体站点，估计走过去也费劲，正前方有一个已经开通的广深石牌轻轨站，可以坐车去深圳。
另外，就是关于商业方面的，整个广园路以北除了梅花园就没啥商业可言了，马上会有的也只有保利天汇自建的商业。
因为大部分住宅密度偏低，人气不足，大型商业也只有建在人口密度非常高的地方才划算。
上面这些肉眼看得到的东西我们就不重复说了，重点说一下这个盘到底好在哪里。
首先说位置，从位置上来看，中铁物流园这个项目的正前方是华景新城，再往前去是天河公园，科韵路一路往南是金融城和琶洲。
虽然科韵路早晚塞车，但因为没有红绿灯，其实也还好，到金融城五分钟，到琶洲十分钟。
其次，这个位置比牛奶厂更好一些，牛奶厂因为悦景路拓宽的问题，一直被诟病交通问题，后期又由于半山溪谷业主的反对，悦景路的扩建一直难以提上议程，现在只有等19号线开通来解围了，交通始终是牛奶厂的困局。
中铁从交通上是更有优势的。
其次，整个汇景新城板块都是以豪宅为主，不超豪宅也只有快20年楼龄的汇景新城一期的棕榈园才有，大三房也要万起。
而同样是新盘的汇景台，-的三房也要万左右，实力劝退一部分买家。
再远一点的牛奶厂，多的四房是万起，的四房是0万起，保利天汇多的四房已经接近一千万了，和樾府也是差不多这个价了。
我们再来看一下中铁物流园的面积，////，从面积上看，最大面积是，明显和汇景台有得一拼且/这样的户型占主流，总价更高，圈层更好。
所以，中铁物流园这个地块，从总价上，它肯定不会卖得比牛奶厂保利天汇便宜，别人二手还要8.8%的税费，算下来也要9万了，那如果中铁物流园这块地块卖10万左右的话也就不贵了。
如果是8-9万的价格，那估计就是要抢了，如果真的是同样的单价和总价，中铁这块地的优势会更大一些。
但是保利也是很精，小面积由于会受限价的影响，利润不高，做的产品相对偏少，而且又是小高层的板楼为主，货量并不多，应该不难卖，也不需要过多的推广。
它的利润主要来源于大面积的和，预计肯定也是11-13万的价格了。
不超豪宅面积对标的是牛奶厂和和樾府，大面积对标的是汇景台和臻颐府，可见，保利是多么精明，刚改、改善、豪宅一网打尽，通吃。
听说是五月份会开，但是真正售卖估计也要下半年了，今年内都不会网签，愿意等的就等，等不了的还是看看二手吧，便宜的话不一定能轮到你，贵的话你也不一定够得上。
如果是在金融城、珠江新城、琶洲的买家是可以
